Geschichten und Talente der Vielfalt

Die demografische Entwicklung in Österreich drückt sich in einem steigenden Anteil der alternden Bevölkerung, parallel zu steigender Diversität der Bevölkerungszusammensetzung, aus. Immer mehr ältere Menschen leiden unter Einsamkeit und leben in sozialer Isolation, was sowohl die psychische, als auch die physische Gesundheit gefährdet. Das Eingebundensein in soziale Netzwerke der Nachbarschaft kann aber positive Auswirkungen auf die Gesundheit haben und wesentlich zur individuellen Lebensqualität beitragen. Das Projekt „Geschichten und Talente der Vielfalt“ möchte das Zusammenleben sowie eine nachhaltige, ressourcenorientierte Gesundheitsförderung in der Nachbarschaft ermöglichen, insbesondere unter Einbindung sozioökonomisch benachteiligter, älterer Menschen und Menschen mit Migrationshintergrund.

Die Idee des Projekts

Das Projekt „Gesunde Nachbarschaft – Geschichten und Talente der Vielfalt” möchte die Bedarfslagen, die Geschichten, das Wissen und die vielfältigen Potenziale von älteren Menschen (mit und ohne Migrationshintergrund) in zwei Projektgebieten in Wien und Niederösterreich sichtbar und für das Zusammenleben nutzbar machen. Im „Kreta-Viertel“ in Wien Favoriten und in der „Dreiersiedlung“ im Ortsteil Pottschach in Ternitz begeben sich CARITAS Stadtteilarbeit und raum & kommunikation auf die Spurensuche nach verborgenen Kompetenzen, Fähigkeiten und Alltagsgeschichten innerhalb der Nachbarschaft. Mit dem Projekt sollen der Austausch und die Nachbarschaftshilfe zwischen BewohnerInnen, unabhängig von Generation und Herkunftsland, gefördert werden.

Die Zielsetzungen des Projekts

  • Bedarfslagen, Ressourcen und Potenziale von Bewohner/inne/n erheben und lokale Akteurinnen und Akteure aktivieren
  • Biografiegeleitete Auseinandersetzung mit Identität, Wohlbefinden und Gesundheit in der Nachbarschaft fördern
  • Ressourcenorientierte, gemeinschaftliche Aktivitäten in der Nachbarschaft etablieren und soziale Teilhabe ermöglichen
  • Begleitung und Empowerment von interessierten, freiwillig engagierten BewohnerInnen
  • Lernerfahrungen und Erkenntnisse aufbereiten und verfügbar machen, lokale Akteurinnen und Akteure für weiterführende Handlungsansätze involvieren

Das Projekt „Geschichten und Talente der Vielfalt“ ist Teil der Initiative „Auf gesunde Nachbarschaft!“ des Fonds Gesundes Österreich. Ko-FinanzierungspartnerInnen des Projekts sind das Bundesministerium für Arbeit, Soziales, Gesundheit und Konsumentenschutz, die Niederösterreichische Gebietskrankenkasse (NÖGKK) im Projektgebiet Pottschach/ Ternitz sowie die Wiener Gesundheitsförderung (WiG) im Projektgebiet Kreta-Viertel.

Studie zu Wechselwirkungen großflächiger Einzelhandelsstandorte

Neben den großen Gewerbegebieten und Einkaufszentren in den Wiener Flächenbezirken existieren auch kleinere Zentren an der Peripherie (Fachmarktagglomerationen, kleine Einkaufszentren). Sie befinden sich in einem städtebaulich teilweise sehr heterogenen Umfeld.

Die Wiener Handelszentren stehen vor besonderen Herausforderungen: Rückzug des Einzelhandels und Rückgang der Handelsbetriebe, Digitalisierung und Onlinehandel, Rückgang der Fachmarktdichte, Bodenpreisdruck. Daneben liegt die Verkaufsflächendichte in den Wiener Flächenbezirken (10., 21., 22. Wiener Gemeindebezirk) zum Teil über der Kaufkraftentwicklung. Die Folgen sind Ineffizienz, Flächenverschwendung, Leerstände, sowie weitere unkontrollierte Entwicklung. Sachpolitische/ planerische Absicht ist daher die Heranführung an bzw. Eingliederung der peripheren Einzelhandelskonzentrationen in die gewünschte Zentrenentwicklung Wiens.

Mit der vorliegenden Studie werden folgende Ziele verfolgt:

  • Grundlagenforschung für nicht integrierte Handelsstrukturen.
  • Erhebung notwendiger Kennzahlen an exemplarisch ausgewählten Standorten zur Beurteilung der Auswirkung/Wechselwirkung zu bestehenden und gewachsenen Zentren
  • Generelle Prognosen der Kaufkraftentwicklung an den ausgewählten Standorten unter Einbeziehung wesentlicher Faktoren (z. B. Bevölkerungszuwächse, Digitalisierung, wirtschaftliche Entwicklung, Stadtentwicklungs-Projekte)
  • Aufzeigen von möglichen Entwicklungsperspektiven und -szenarien für nicht-integrierte Standorte im Sinne der polyzentralen Stadt der kurzen Wege
  • Aufzeigen von möglichen stadtstrukturellen und städtebaulichen Visionen, möglichen Transformationsprozessen im Sinne einer Rückgewinnung von Flächen für ursprünglich definierte Nutzungen
  • Vorschläge für mittelfristige und langfristige strategische Empfehlungen zum Umgang und zur Steuerung der Standorte, die nicht mit der angestrebten Stadtentwicklung und den Zentren- und Versorgungsstrukturen im Einklang stehen

Der Schwerpunkt liegt auf allgemeingültigen strategischen Empfehlungen für den generellen Umgang mit nicht-integrierten Fachmarktagglomerationen. Dadurch wird gewährleistet, dass die Aussagen auch auf andere Standorte übertragbar sind.

Strategische Bestandsentwicklung in Ternitz

Ternitz unterliegt seit den 1970er Jahren einem strukturellen Wandel. Die den Ort bestimmenden Industrieanlagen verlieren an wirtschaftlicher Bedeutung, die Zahl der dort Beschäftigten nimmt ab. Demographisch lässt sich ein geringer, schleichender Bevölkerungsverlust erkennen. Diese Veränderungen machen sich langsam auch im Wohnungsbestand der Wohnbaugesellschaft Schwarzatal bemerkbar. Dieser wurde überwiegend vor 1970 errichtet und entspricht in großen Teilen nicht mehr den heutigen Ansprüchen an die Ausstattung und an den Wohnkomfort.

Die Problemstellung zeigt sich vor allem in Form eines strukturellen Leerstandes, teilweise nicht kostendeckender Vermietung von Objekten und der Sanierungsbedürftigkeit einzelner Objekte. Hier setzte raum & kommunikation mit dem Angebot eines Projekts zur strategischen Entwicklung des Häuser- und Wohnungs-Portfolios der Schwarzatal in Ternitz an.

In einem ersten Schritt wurde von raum & kommunikation im Herbst 2010 eine Gesamtanalyse des Standorts Ternitz durchgeführt. Aufbauend auf Recherchen, Auswertungen von statistischen Daten und Gesprächen mit AkteurInnen vor Ort wurden darin konkrete Aussagen zur derzeitigen Situation in Ternitz und möglichen Entwicklungspfaden getroffen, sowie abschließend erste strategische Empfehlungen für die Positionierung der Schwarzatal in Ternitz formuliert.

Der zweite Arbeitsschritt konzentrierte sich auf die Recherche und Analyse für die Auswahl eines Systems zur systematischen Verwaltung des Häuser- und Wohnungsportfolios.

Aufbauend auf diesen Ergebnissen und angesichts des bestehenden Handlungsbedarfs wurde schließlich die konkrete Entwicklung und Neupositionierung einer großen Bestandssiedlung in den Fokus genommen. Voraussetzung dafür war eine vertiefte Analyse des Ternitzer Wohnungsmarktes und daraus abgeleiteter Zielgruppen für das Wohnungsangebot des Auftraggebers sowie die Stärkung der strategischen Position der Schwarzatal in Ternitz.

Immobilien mobilisieren

Ertragsoptimierung durch strategische Modernisierung des Gebäudebestands

Seit der Privatisierung der Bundeswohngesellschaften im Jahre 2004 hat sich das Unternehmen BUWOG den Herausforderungen der Zukunft gestellt. Die Positionierung erfolgt auf neuen Märkten, und es besteht die Absicht, sich eine neue buntere, aber wohl etablierte Käuferschicht zu erschließen.

Ziele sind:

  • Weg vom Nimbus des ‚Sozialen Wohnbaus‘ hin zu einer ‚marktgemäßen‘, gut verkaufbaren Ertragsimmobilie
  • Ertragssteigerung durch strategische Positionierung am Markt / Imagewandel
  • Entwicklung von Strategien zur Erschließung des Mehrwerts von potentiell ertragsstarken Immobilien
  • Erschließen neuer Käuferschichten – gehobener Mittelstand / Wissensarbeiter

Strategieentwicklung – typologische Zuordnung – operative Umsetzung

Projektziel von ‚immobilien mobilisieren‘ war die Ertragsoptimierung durch strategische Modernisierung des Gebäudebestands. Die Analyse sowie die Entwicklung von Strategien und Maßnahmen für die Umsetzung für ausgewählte Immobilien der BUWOG erfolgten dabei in fünf Schritten:

  • Charakterisierende Beschreibung des Gebäudebestands
  • Indikatorenbildung zur Klassifizierung des Immobilienbestands, mit Fokus auf Ertragspotential / Verkaufspotential. Parallele Annäherung von mehreren Seiten:
    • Top down: Räumliche Standortpotentiale / Lage in der Stadt, Marktumfeld am Standort, Imagewert des Objekts, Aufwertungspotential, wirtschaftliches Ertragspotential
    • Bottom up: generelle Qualität des Objekts, betreffend Wohnungsgrundrisse, Architektur, Sanierungsbedarf, Klassifikation hinsichtlich des potentiellen baulich, technischen Aufwands für Modernisierungsmaßnahmen
    • Mögliche Erschwernisse (Behördenseite / Mieterseite / Eigentümerseite)
  • Auf Grundlage des Objektbestandes der BUWOG: Kombination der Indikatoren zu Typologien / Kategorienbildung, die repräsentative Objektklassen der BUWOG enthalten
  • Spezifische Strategiebildung für jede gewählte Kategorie, unter Fokussierung auf das Verhältnis von Aufwand – Ertragserwartung
  • Spezifische Maßnahmenpakete / Werkzeugkasten zur Umsetzung der Strategien